Cómo comprar una propiedad sin problemas

Por Leandro N. POSTERARO SANCHEZ (*)

Cuando nos disponemos a adquirir una propiedad inmueble surgen distintos requisitos que deberán cumplirse para llegar al objetivo deseado, sin sobresaltos.
Veamos qué recomendaciones hay que tener en cuenta:
1) Consultar a un profesional: Escribanos, martilleros y abogados conocen el derecho inmobiliario. Es imprescindible consultar a alguno de los profesionales mencionados antes de iniciar cualquier trámite.
2) Estudio de títulos:
Es el relevamiento, que lleva a cabo un escribano o abogado, de la documentación de los títulos de propiedad (escrituras, sucesiones, poderes, etc) y que implica retrotraerse 20 años, cuando -de existir- prescriben los defectos del título de la propiedad a adquirir.
Si bien no es obligatorio, es muy conveniente a efectos de observar si existen posibles nulidades en los títulos.
3) Contratar con el propietario:
Es aquel que cuenta con el Título de Propiedad Original (escritura, testimonios judiciales de sucesión, compra en subasta, etc) inscripto a su nombre y libre de gravámenes en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para lo cual se tendrá que solicitar la exhibición del mismo en original, y tramitar el Informe de Dominio e Inhibiciones ante dicho organismo.
¿Qué ocurre si el dueño se encuentra fallecido?:
Tendrán derecho a vender la propiedad sus herederos, para lo cual será necesario que se encuentre finalizado el proceso de sucesión.
4) Subdivisiones en loteos y Propiedad Horizontal
Se deberá contar con el Plano de División en parcelas o de Propiedad Horizontal debidamente aprobado por la autoridad competente. En el caso de Propiedad Horizontal, resulta necesario el otorgamiento previo o en forma simultánea con la venta del correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal.
Si se trata de Barrios Privados, Clubes de Campo o Clubes de Chacras, deberá contarse con los planos aprobados y el previo o simultáneo otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal Especial.
5) ¿Un Apoderado puede vender?
Sí, siempre que cuente con un Poder Especial para Venta o General con facultades de Venta, otorgado por escritura pública.
6) Propiedad y Vendedor libre de medidas cautelares:
Una vez acreditado quién es el propietario y si tanto él como el inmueble están aptos para la venta se procederá a cumplir con las siguientes etapas de la negociación:
7) Firma de Reserva, Seña y Boleto:
Se recomienda no entregar ninguna suma de dinero en concepto de seña o reserva hasta tanto no se cumplan los puntos 1 a 6).
Recordemos, que tanto la reserva, como la seña e incluso el Boleto, no son obligatorios para la compra de un inmueble; y podría acordarse ir directamente a la firma de la escritura.
8. Confección del Estado Parcelario
En la provincia de Buenos Aires debe confeccionarse el Estado Parcelario, a cargo de un Agrimensor o Ingeniero con incumbencia en la materia.
9. Firma de escritura y entrega de la posesión:
Expedidos los certificados de dominio, inhibición, catastro, deudas impositivas, aquellos que determina la AFIP y demás reparticiones públicas para cada escritura, se estará en condiciones de firmar la misma.
Sólo con la firma de la escritura el comprador pasa a ser dueño del lote, casa, campo o depto.
El vendedor debe entregar al comprador la posesión del inmueble al momento de firmarse la escritura traslativa de dominio.
Asimismo, el escribano procederá a la retención de las sumas de dinero que se adeuden en concepto de impuestos, tasas, expensas y contribuciones, y las que graven a la compraventa, tanto de carácter provincial, como nacional, como el impuesto de sellos, impuesto a la transferencia de inmuebles, impuesto a las ganancias, aportes notariales, etc.

11. Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble:
Luego de la firma, el escribano procede al trámite de inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

(*) Titular por Concurso del Registro Notarial 15 de Luján.
M. Moreno 1143-Luján-Bs As-Argentina
02323-440392/591297
www.escribaniaposteraro.com.ar

Publicado el sábado 7 de marzo de 2020